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限售将制约三四线楼市走向,未来房价还会涨吗?

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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-19 15:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
        今天,就三四线城市房价暴涨,来展开说明一下,讲一讲这轮房价暴涨背后的逻辑,以及未来三四线城市的房价走势。
     一、发展周期   
          从宏观大道上来看,一个发展周期的三个阶段是:投资,产能过剩,消化去库存。
      
我们把这个道理讲得更通俗一点,比如说一家人吃饭做饭,中午的饭做得多了,这就是产能过剩,最后会留下剩饭,剩饭有两种处理办法,一种是直接倒掉,另一种是留到晚上再吃。一般做饭做得不够吃的情况会比较少见,所以产能过剩是常态。

  地方经济发展就是同样的问题,楼房盖多了,产能过剩卖不掉,最终会有两种处理办法。一种是直接烂尾,中国的烂尾项目多的数不过来,另一种是政府要帮着解决问题,消化去库存,把多余的楼房卖掉。

  须知,政府去库存的直接目的可不是为了拯救开发商,而是为了拯救地方经济,这个过程中顺便就把很多开发商给救了。

  在2016年之前,地方的楼市库存都是很大的,这些库存都是上一轮拉动经济后导致的,具体年份在2008年之后。同时地方经济很大程度上在依赖房地产,所以地方经济普遍表现一般。在这种大的形势之下,国家希望能够帮助地方去掉多余库存,同时拉动一下地方经济。

  既然想去掉多余库存,那肯定要有钱来买单,想让老百姓自己掏钱去买房子把开发商留下来的库存去掉,这几乎是不可能的,所以最终解决的办法就是国家出钱,给老百姓,然后让老百姓拿这部分钱去买房。但是国家的钱肯定也不能这样直接送给老百姓,总要想一个办法,这个办法就是棚改货币化安置。
         二、棚改货币化安置
          棚户区改造由来已久,但是进度一直很慢,原因就是地方政府没有钱来推动。在2014年之前,棚改工作任务越来越难完成,2013年还将原有的棚改任务下调了很大一部分。

  到了2014年,决策者想出了一个办法就是开设抵押补充贷款(PSL)。虽然听起来很复杂,但其实说白了,就是通过一条合理的路径,让钱流到老百姓手里,再让老百姓去买房。

  钱的流转路径是这样的:央行发货币给政策性银行,政策性银行给地方政府发棚改专项贷款,地方政府有了钱之后就拿这部分钱去推进拆迁工作,把钱分给老百姓,老百姓的房子被拆掉又拿到了拆迁补偿款,所以只能去买房子。

  由于PSL期限长、利率低(2.75%),属于长期的低息贷款,所以地方政府虽然会有压力,但是短期内肯定是没有问题的,在这种国家政策扶持下,地方政府肯定充满干劲,项目越多就能拿到更多的贷款。最终,就会有更多的货币流入到地方(楼市)

         棚改货币化安置从2014年开始,真正发挥效力其实是在2015年之后,经过一段时间的启动期,到了2016年,房价开始陆续上升。截止到今年2018年,全国三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段,最高涨幅在100%以上。

  经过这一轮棚改之后,有个很有意思的情况出现了,那就是贫富差距过大的问题被某种程度上稀释了,老张原来住在棚户区,现在就可以拿到一大笔拆迁补偿款,生活条件极大改善。从全国情况来看,三四线城市的房价都在上涨,这其实就是三四线老百姓的个人资产在增加。

  先让一部分人富起来,先富带动后富,最终……
         三、 房价还会涨吗?
         这次的棚改货币化安置,从《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中的介绍看,棚改任务要到2020年完成。从目前全国三四线城市房价普遍翻倍的情况来看,这个计划肯定要调整。各位一定要记住,计划是计划,计划永远会随着实际发生而调整。

  原因很简单,房价不能过快上涨!比如说,在此之前小城市的房价是6000/平米,经过了一两年的棚改之后,房价窜升到1.2万/平米。永远记住,翻倍是一个分水岭。接下来怎么走考验着决策者的智慧,继续棚改,当然可以,结果肯定是房价继续上涨,但是从6000到12000与从12000到15000甚至到20000,这之间有着天壤之别。

  前者是对于经济体的提振,后者是对于经济体的摧毁。

  说得再直接点,前者是实体经济与虚拟经济在同步提升,但是虚拟经济有脱离实体经济的态势,而后者则是金融空转,完全进入虚拟战场。这个时候就非常危险,一旦出问题就是暴跌,实体经济根本托不住接下来的局面。

  所以现在的局面就是一个选择题,大概率上,政府一定会选B,即放松棚改的力度,遏制房价的继续上涨。

  但同时,政府也不希望房价下跌啊。好不容易涨起来的房价,一旦下跌就会有一连串的问题出现。如何不让房价下跌,办法很简单:限售!

  这么多年的经验告诉我们,政府的决策往往是在一件事将要发生的时候去阻止,担心房价上涨就要限购,但往往是限购也会涨,担心人口生育率下降太快,就去鼓励生育,但往往也阻挡不了低生育率的趋势。所以,限售的结果其实也会这样,三四线城市房价会从今年下半年开始进入下跌行情,未来几年内我都会看空。

  很多人提到的城市内要建几条地铁,以及所谓高铁站十字米字型,这些其实都是弱相关因素,京沪高铁沿线这么多城市的房价从来没有因为通高铁而涨过价,为什么到了2018年这个定律就成立了?
          四、下一轮暴涨?
        这个话题其实说得有点早,毕竟三四线的房价普遍下跌还没开始呢。不过大的逻辑还是可以在这里引申一下,而且最终的结论可能会有点出乎意外,那就是三四线的下一轮大涨可能再也不会出现了。

  当棚改的潜力被消耗尽之后,国家其实就没有了对于地方经济扶持的载体,也就是说,最难发展的阶段往往不是穷的时候,而是大家普遍富裕的时候。富裕了,发展的潜力就变小了,这就跟一个人考试从0分考到60分与从90分考到100分一样,二者之间有着本质的区别。

  三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市,我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人,三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活,并且让当地人的生活水平维持在一定高度,这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的,因为三四线城市很难留住年轻人,大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。

  大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重,日本的很多小城市最终变成了空城,这其实只是发展阶段的问题,国内的小城市也在走这条路,只不过还需要时间,中国东北的现状就很说明问题,大量的东北人散落到全国各地,前后不过二三十年时间。

  从经济层面看,由于中国已经走过了传统制造业阶段,这样小地方的产业就面临着断崖式下滑的危险,开厂的老板肯定对此体会特别深。过去靠少量资金加勤奋就能赚钱,现在则需要大量的资金才能在行业内活下去,这就是产业升级,行业还是那些行业,生产服装的仍然生产服装,只不过有钱的老板依靠资本壁垒垄断了国内的大部分市场。

  现如今对于地方经济来说,房地产行业就变得有点不可或缺,一旦失去了这个保障,地方经济该何去何从就变成了一个很大的课题。

  由于地方经济的基础变得越来越薄,可以发挥的潜力越来越少,人口又面临着大量的流失,而房价又普遍处于短期高位,未来几年再靠房产拉动经济的做法就会比较危险,所以我是不看好未来再有一次大涨行情的,即使是有,出现问题的概率也比较大。

  过去我们经常看到其它国家或地区出现楼市崩盘的情况,这并非偶然因素,中国也不会例外。楼市崩盘跟发展阶段有着很大的关系,过去虽然中国很多城市都发生过崩盘现象,但现在回首,会觉得当年的崩盘造成的损失并没有那么大,原因就是中国过去二十年里都是快速发展期,崩盘所造成的影响会被经济发展逐步消化掉。

  在不同的阶段看同样的问题一定会有不同的结论,凡是认为过往之事还会继续发生的观点都是错误的,三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常,看涨就绝对出问题了。
         
         五、 结语
       以上分析并非是在黑地方楼市,只是希望大家能够看清问题的本质,对于三四线的楼市来说,盲目看多其实就在毁掉自己的财富。很多人在这一轮行情中买了七八套房子,自己的自有资金全部扔在了楼市里,而且还背负了大量的贷款。

  很多人犯错的地方就在于把楼市的短期上涨理解为永远涨,即使是在楼市上行期,也应该保持冷静。等到楼市的下跌周期开始的时候,你们所谓的GDP、地铁、高铁因素都会变成悲伤的影子,成为你们抓不住的稻草。

  在风口逐渐变成黑洞的这段日子里,希望这篇文章希望能够帮到一部分人。

摘自网络         

新浪微博达人勋

发表于 2018-6-19 17:32 | 显示全部楼层
这是一篇比较理性的分析,本人也认为奉化房价在今年内会达到顶峰;未来就是下跌通道,至少五年内不会再有新的高度.
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-20 08:03 | 显示全部楼层
伤不起伤不起
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-20 12:42 来自手机 | 显示全部楼层
棚改没结束,新房房价永远会中度上涨,说中度原因是政府的限购。在2020年前是涨的,20年以后房价小幅震荡。
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-20 15:24 | 显示全部楼层
看了此文我终于搞清了一个问题:先有鸡还是先有蛋,看来是先有鸡。
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-20 16:13 | 显示全部楼层
看到这类专家写出来的文章。。。我特地将被冻结的账号重新解封了一下。。作为成年人。有承担责任的能力。看多了这类文章并相信房价不会暴涨或者不涨或者下跌。。哪天真的跌了。你会庆幸幸好看到了这些专家的文章。。但是如果哪天真的暴涨。你也得有承担这些结果的勇气。最最最最重要的一点需要认清。。这些所谓的专家。。他们甚至可能不买房。他们也不会为你现在买房还是以后买房负责。。不管跌了还是涨了。。。
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-21 16:00 来自手机 | 显示全部楼层
房价这东西,只要在力所能及的范围内买总是正确的,如果掏空家底+6个钱包买房,我个人认为还是算了吧,做一生人何必那么累。
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新浪微博达人勋

发表于 2018-6-21 16:12 | 显示全部楼层
刚需的不买也得买啊。6个钱包也得上
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