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终于熬出了初稿,各位奉化人民快进来献计献策

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发表于 2015-12-24 13:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:20 编辑

奉化依托老村开发乡村综合体形成旅游网络之构思


引言
奉化市的版图象一只昂首欲东游入海的海龟,头入象山港,这是靠海吃海,背上是宁波,这叫背后有大树好乘凉,尾巴深入四明山,这叫汲取山水灵气。
如此好的面相没道理不发达呀,但事实上奉化经济确实排名靠后,各种原因非我能力可能分析解释。
但因工作关系,接触到土地问题较多,生活中也喜欢旅游,不由得平时对土地资源及旅游关注比较多,我觉得奉化的旅游是可以有所大作为的,而不仅仅是止步于目前。谈旅游资源首先就要明白自身资源之优劣,所以我发了条朋友圈问:奉化旅游资源的优势和劣势是什么?和省内众城市比较:海比不过象山、洞头;山比不过雁荡、天目;水比不过西湖、千岛;佛比不过灵隐、普陀。论单项,奉化没有一项能高居榜首。我们的优势何在?不足在哪方面?
有几个朋友回复:可是咱奉化啥也不缺,要海有海,要湖有湖。对的,这也正是我所想到的答案,所以奉化没理由不在旅游上有发展。这几年奉化在旅游方面也确实下了不少功夫。

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2015-12-24 13:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:19 编辑

奉化、象山、余姚旅游数据分析比较
以2015年国庆黄金周为例,奉化市共接待游客102.82万人次,门票收入1627.83万元;而相邻的象山县收费景点共接待游客112.5万人次,门票收入2638万元;余姚接待游客57.5万人次,旅游总收入达3.16亿元。
2014年象山旅游综合收入145亿元,奉化为103亿元,余姚为82亿元。要知道门票固然是其中一大收入,而由此带动的住宿餐饮娱乐类消费那更是一个天文数字。
近几年旅游收入比较表
县市        2013年        2014年(亿元)        2015年五一(万元)        2015年国庆(万元)
奉化        1321.41        88.26                103                1009.75                1627.83
象山                120                145                                2638
余姚                 71.02                88                26200                31600
仔细观注各县市的旅游新闻报道,都着重点到了特色乡村游,这几年乡村自驾古道等休闲游呈极速上升之势。一方面是大家荷包充实,对于生活的理念在转变,另一方面一些头脑灵活的农户和个人开始抢先搞起了农家乐。农家乐也升级,从原来的钓鱼采摘吃饭,发展到精品民宿,可以这么说,原来的农家乐是偏重于吃玩,现在的精品民宿农家乐则更倾向于休闲。目前已有个人在裘村和大堰开办了民宿,双休日客房抢手,平时价格也在200元左右。尤其是大堰民宿,因为有当地政府在旅游上的投资,形成了观花景点,目前游客较多。
近几年乡村旅游人次收入比较表(因能力所限,有的数据没有收集到)
县市        2013年        2014年        2015年国庆
奉化        404.98万人次        4.45亿元        415万人次        3.46亿元        19.58万人次       
象山                                        16.05万人次        1636万元
余姚                                        57.5万人次        3.16亿元
从目前数据来看,近几年乡村游闹猛,注重休闲养生游的人越来越多。这就意味着双休日经济完全可以搞起来,一旦能让游客住下来,那么餐饮、购物、农家乐、娱乐等都可以带动起。
但是从整个黄金周来看,宁波全市星级饭店平均客房出租率为70%,其中出租率超过70%的县(市)区有:象山县、宁海县、海曙区、鄞州区。非常遗憾,上述出租率排名里面并没有奉化,说明奉化的景点在留人方面还是不够有吸引力。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:19 编辑

奉化旅游月光经济的缺失和思路
仔细了解一下几个著名旅游网站上的关于奉化的旅游路线,奉化基本上是和宁波、绍兴、象山等地合成二日游或者三日游,而行程中奉化往往只安排一天溪口景点,并且极少把住宿安排在奉化。而双休日周边县市到奉化家庭自驾休闲游,基本上也是当天来回,这样就导致游客在奉化没有晚上的消费,失去了月光经济。
分析原因,其实也简单:奉化一没有足够规模的大景点,二则现有的人文景观又不能吸引人多次来游玩,所以很多游客到奉化仅仅是来溪口到此一游。奉化虽然有许多不错的小景点,但是没有统一地组合互动起来,非常散,如果能引入一二个大的项目,并把各景点之间交通、浏览线路组织起来,甚至能和周边县市互动起来,形成一个以奉化为吃住据点的旅游网络,这样奉化就能有一个整体的包装和宣传,和旅游网App合作,推出我们的奉化养生休闲路线,或者与其他县市合在一起的路线,尽量把游客留宿在奉化,也就相当于把月光消费留在奉化。
但是引入大项目,总要有开发商愿意进来投资,所以,我们必须形成一个整体思路,对未来的旅游格局有所规划,有重点有细分,先把一些有能力可以实现的项目实施起来,形成一种氛围,让开发商看到政府的思路和决心还有实际行动。让游客看到奉化旅游的方式、路线、景点,帮他们安排好吃、住、玩。一边引入客流,一边按整体思路进行打造,一边招商,这样成功招商的机会就比较大。
也就是我们的思路是:增升各景点观赏性-增强各景点连通互动性-刺激游客消费-借机发展民宿、养老医疗-创造旅游氛围以吸引投资。
除此之外,奉化旅游应当以一至二个著名的景区:溪口风景区,一个集吃喝娱乐休闲为一体的区域如:乡村综合体,把各景点串联起来,由此而人流的增多,滞留时间的增加再带动民宿、养老医疗等发展。
提升各景点观赏性:奉化有很多景点值得一游,如莼湖南岙、溪口新建村赏梅,溪口桕坑村赏银杏,大堰西畈油菜花,林家赏桃花,尚田摘草莓,还有各条古道……
但很多景点政府层面并未重视加以宣传,仅为市民之间互相推荐,比如南岙、新建村赏梅。各景点以赏花采果为主,季节性较强,不利于大投入。并且各景点之间较为分散,属于原始的散养状态,也并未给当地村民增加收益,因此各地投入积极性不高,游客量也较少。仅尚田草莓采摘、萧王庙桃花、大堰油菜花相对来说,政府关注投入稍大。
因此需提升这些景点的观赏价值,然而想要这么做,首先还是需要一个总的发展思路,才能让当地政府引起重视并配合工作。
增强各景点连通互动性:除溪口风景区景点集中之外,其余尚田、大堰、裘村、尚田等景点散布各乡镇,而各乡镇发展旅游之际,也仅考虑当地实际情况,缺少互通互动。游客一般到达景点玩赏后直接回去,并没有转道到别的景点观赏。所以各景点之间,基本上是靠自身吸引游客,不太有别的乡镇景点带来的游客。
而目前通过公交、自驾、骑行、步道等,各乡镇之间的交通基本是不成问题的,主要是缺少线路的安排,有的自然景观点还缺少方便的交通。游客们基本上属于自发组织浏览,并且不在当地餐饮住宿,当天来回。从这一点来说,民宿是有需求的,然而仅靠一个景点带来的游客住宿量,形不成氛围,无法激发民宿投资者的投资愿望。
一些驴线也是本地驴游自发探索出来,政府部门既无投入也无宣传。
如果能把本市步道、骑行等认真疏理,尽量连接到周边乡镇,形成一张驴游步道骑行网,而如果中间有方便的住宿与餐饮,那么本来一天的驴游就能增加到两天,住一晚带来的消费便能让投资者看到利润而来投资民宿、餐饮。
借机发展养老医疗:我国已进入老龄化社会,前几年政府一直口号要做宁波的后花园,但别墅建好了,宁波人却不来,本地又没有足够的消化力,造成存量房积压较多,影响楼盘销售,最终影响土地出让。如果能做为养老房产开发,配以较好的医疗,那么吸引本地和周边城市人士来此养老或体检休闲,还是有所可为的。
奉化是弥勒文化的发源地,很多佛教人士及很多老年人,甚至喜欢长期居住在寺亩里礼佛,那里环境清静,能接受佛法熏陶,空气新鲜,有利于养生。
一些老村落,因为年轻人都外出,留守的老人去世后,村子也荒废,如果对其中一些村子加以利用,对于喜欢清静的老年人来说,也许是个养老宜居之地。晴朗时在山坡上晒晒太阳,在田间种点小菜。而子女们双休日来此既可以探望父母又可以休闲游。
如果前面提及的构思能实现,医疗配套跟上也是能实现的,一方面地方政府财政的增加,会对配套设施加大投入,另一方面,市场的需求会使民间投资进驻。目前已有宁波一院在方桥区域选址,随着轻轨开通,奉化成为宁波下属区,来奉化就医人口也将日益增多,发展养老、医疗具备较大实施性。
现奉化与宁波之间的交通十分便捷,加上优美的环境和一定的知名度,做养老医疗还是比较适合的。
合理发展民宿:近几年民宿发展之势头极为迅猛,省内如杭州、莫干山、开化、桐庐、温州等地,均有精品民宿,呈迅速发展之势头。莫干山民宿更是成为了品牌精典,分析莫干山名宿能如此风头强劲,主要是以下几个有利条件:
1、顺应了双休日乡村休闲养生游的大环境。
2、交通便利,距离上海三小时,距离杭州一个多小时,距离宁波三小时,双休日自驾极为方便,时间足够。
3、莫干山属于风景名胜区,自然风光极为优美,森林覆盖绿高。
4、周边是杭州这座历史名城,大量的客流及名人,特有的文艺氛围及大量艺术、小资人士成为长期客源。
5、开办起点高,最早进入的一批民宿创办者不是艺术家、建筑师就是金领精英,他们的审美水平成就了莫干山民宿的独特品质。每一间莫干山民宿都是一个全新的品牌,他们注重自己的品牌形象,精心维护自己的口碑,每年增加的一幢新楼也不是简单的复刻,他们更注重全新的体验和满足不同客群的需求,就连活动配套也是一步一步地在增加,正因为“慢工出细活”,出来的品质确实让人惊喜。
1、因为欣赏水平品味高,这些经营者对老房有种特殊爱好,所以大量利用老房改造,尽量保留了老房面貌。环保意识较强,所以重视周边环境绿化。
2、不仅重视住,也推崇回归田园的理念,很多民宿主人带动游客在田间种植采摘,同时也让村民加入耕种,使村民得以继续生活在村中却能得到较多经济利益,并且带动了当地农产品的发展,这就形成了一个良性循环。
奉化早期就出现过很多农家乐也算是民宿的雏形,但主要是餐饮和采摘为主,并不重视住宿。以奉化之交通环境,风光优势,发展双休日经济,搞精品民宿是有前景的。但目前大堰在经营的几家新型民宿,是以住宿为主,并且没有配套的一条龙后续服务,比如没有和骑行、种植、采摘、垂钓等配合起来,从顾客反馈来看,总体还不尽如人意,主要原因有以下几个方面:
1、大堰可观赏景点不多,自然环境优势不是特别出色,并且交通不便,目前主要是油菜花、菊花、漂流和一些老建筑等景观,而花卉季节性明显,总的来说还是缺少留客和吸客的亮点。来大堰玩赏的游客,基本也是直接回转,很少绕到别的乡镇景点。
2、目前的几家民宿主要是向村里租赁房子,而且奉化整体旅游资源并不是特别留客,所以投资者都抱着试试看的心理,以赢利为主,并不敢盲目下大本钱,花心思,在品质上,和莫干山民宿的投资者还是有较大差距。
3、投资者还是以投资者自居,而不是象莫干山民宿一样,民宿就是自己的家,既是主人又是经营者,来客既是顾客又是友人,主人的精神层次高,谈吐交流等东西完全就不同,这点也是大堰民宿无法比的。
4、有的投资者看到民宿赚钱,便也匆匆上马,向政府要土地报批出让,但这样的做法往往是占用了耕地林地,没有规划,易破坏环境。如果不加以引导,一哄而上,极易搞成低价竞争,违法用地、破坏环境等现象增多。
5、因为文化层次的差异,没有足够的审美意识,极易搞成类同的民宿产品,没有各自的特色,极易停顿在住宿、餐饮两块,而忽略深度探索。并且投资者对于环保及老房之保护意识不强,对污水垃圾之处理还不到位。
所以说奉化目前的几家新民宿还是属于低端项目,虽然有几家仿效了莫干山民宿的形,却因为主人的不同,便有了不同的灵魂。因此需要有政府的旅游项目来带动,否则便不可能呈现出异彩,反而会有后续问题。
民宿之用地,应当尽量利用村里废旧之老房,土地性质现状为国有建设或者集体建设用地,尽量利用村里的基础设施,不另行占用土地进行搭建或建造停车场。这样才能尽量减少环境污染和破坏及耕地占用。
民宿位置之选择,应当分开层次,具体是:一、除了目前已有的大堰、裘村之外,可以在溪口周边如岩头村适度尝试高端民宿。二、亭下湖、横山水库水源之上的民宅之下要保护,防止破坏性开发民宿。以期等待真正以民宿为家的投资者,做成奉化民宿之高端精品,奉化此类资源有限,一定要充分保护。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:20 编辑

民宿的开发一定要注意保护古村落
古村落是不可再生的景观,是不可复制的珍品,然而目前古村的保护面临困境。
1、老建筑很多属于个人,但很多年久失修,因经济问题无能力修缮。
2、政府专项维修资金不足。
3、村里年轻人很多外出打工迁居,留守的很多只有老人了,没有能力保护村落,很多文物被人偷走。
4、随着旅游的人增加,慢慢环境受到污染。
5、部分村人为了改善生活条件,有了一定经济后开始拆建老房。
6、受旅游影响,为了增加收入,村里对一些建筑进行粉饰,但仅是最基本粗糙的刷漆等工序,既破坏了老建筑的原始味道,又不能真正起到保护的作用。
可以说,在经济大潮冲击之下,老建筑岌岌可危,听任不管,它们会倒,要管又没钱。所以,必须还是通过旅游想办法,来寻找资金加以保护。
民宿的开发似乎让人看到了一线希望,然而我觉得对于古村开发民宿类旅游项目,必须区别对待。
一、如栖霞坑这样历史悠久完整的古建筑,在目前政府尚无资金力量保护时,应当禁止民宿进入。
栖霞坑村由2个自然村组成,全村有270户689人,耕田409亩,山林3481亩。大多都是古建筑,有几十年前的土坯房,有雕龙画凤的木结构的润庄,有明代万历年建成的古桥。
目前已有人想在栖霞坑搞民宿,然而这是一个珍稀的不可复制的资源,这么久远的完整的古建筑群是较少的,现代建筑极少,保持着一种原始的气息。哪怕是一幢现代化的仿古建筑进入,也会破坏那种气息,并且由此带来环境问题也会严重,目前还不到放手让投资者开发的地步。如果听任开发,以后便会失去一个引以为傲的景点。目前该村因为旅游者增多,已被垃圾困扰,政府应当设置垃圾收集点,提倡对旅游者收取费用,以贴补村集体收入,并用以修缮古宅。将栖霞坑置于政府监管保护之下,将所有开发项目拦于董村,但要引导游客进入栖霞坑去旅游,通过小零售和收取垃圾处理费用或者门票费用,给村里增加收入。
二、溪口董村之类已新老混合的古村,可以开发性保护。这些村子有很多三四十年代的老房子,也有不少现代建筑,可以根据其不同特点进行小投入,提升景观效果,引导性开发精品民宿类休闲产业。
搞高端民宿,在董村、大堰、岩头等选择空置、废弃的老房或地基,或者位置适宜的愿意出租的老房。通过和村里协商后,政府帮助向高端人群宣传,寻找高品味投资者。整理这类资源,然后通过媒体或网络向外发布。这里又分两种形式,一种是可以通过村里直接出租给投资人,一种是可以通过报批出让给投资人,可以根据实际情况进行。前者自由度大,但是游离在政府管理边缘,后者政府能取得一定的出让金,从而打开乡村商服土地出让市场,同时方便纳入管理。
董村、大堰等地是水源保护体,适度开发要控制体量,解决好环境问题,比如作为房车、露营、骑行基地,并配套相应设施。对进入者必须要进行监管。而董村适度开发后,栖霞村民可以在基础设施方面得到更多协助。
提倡改造后修旧如旧的效果,尽量利用当地材料进行改建,而不是花大钱去铺花岗岩等,城市人来此游玩要看的就是乡村原始气息,而不是和市区一样的花岗岩。
1、鼓励原有农家乐改造升级
这些原来的农家乐经营时间长,有一定客源,然而由于游客有限,服务跟不上,装修已落后,但他们由于进入较早,所占用的位置基本上都是风景秀丽的地带,在位置上是有优势的。鼓励其转型升级,契合目前市场,发展成精品民宿。
2、对于完整的古建筑不能破坏搞民宿
这是村里吸引游客的景点,请予以保留。
3、对于一些已破败或者空置的老房子,或者村人愿意出租的,可以按修旧如旧的原则进行,请一定要保留原来的风味,与周边环境融为一体,不破坏老村的味道。
4、民宿的排污应当加以管理。
目前村里都在搞污水建设,但是污水处理池几年后的效果就不佳,有资金后,对于天上的线地下的管,一定要加以建设,防止乱排放,特别是对于民宿,要加以监管,商人为了利益往往不顾环境。
如大堰镇在旅游上下了很多功夫,但因路途多山道,又位于水源地保护区,不宜发展污染行业,因此总体收入不高。现当地政府以油菜花等花卉打出名片,既引来游客,菊花等又能出售,是一条发展之策。(以附件1大堰柏坑、董李等村的旅游思路方案)
搞民宿过程中所遇到的一些困难,比如消防问题。原有的老房子,安全隐患是必然存在的,能有多少老房子达到消费要求?这是长期形成的历史遗留问题,搞民宿之前就存在,并不因为不搞民宿就不存在了。对于国有出让地块搞民宿,可以按照相关法律要求监管,但对于老房改建的民宿,客观上不能达到消防等要求,如果强制规范,恐怕民宿就难以发展,应当根据实际情况把关,在原有老房基础上对消防提出可行性的要求,不能完全按消防要求搞一刀切。比如屋外道路消防间距无法达到要求,客观情况无法改变,但屋内消防设施可以满足,就必须按规定改建,根据情况,既有监管又有扶持。
例如民宿开住宿发票难问题,是否可以由政府想办法来解决完善,作为一项扶持民宿的政策。民宿纠纷,找哪个部门协调解决。建议政府在仔细调查基础上,通过了解别的地区民宿发展过程中的困难和问题,结合本地特点,来考虑本地民宿的扶持和管理政策。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:21 编辑

乡村综合体
遭遇电商、网商冲击,城市传统商业面临转型问题,而乡村则面临发展问题。之前,我遇到的开发商来投资的都是要搞城市综合体,要求地点在城市中心地块,客流量大,容积率高。然而我想思路是否可以转变一下,双休日出游以一种轻松休闲,仿佛逛丽江古城的心情,去大自然放松,去古村闲逛,顺便淘街。所以能否搞乡村综合体,这个概念就好象把万达搬到溪口某个山村,利用村里的天然地形和风光,打造一个集民宿、特色手工业、漂流、餐饮、品牌购物、工作室、摄影、农家乐……于一体的古村式购物休闲广场。最后目的还是要把游客留宿在奉化,在奉化消费。
与传统的城市综合体相比,乡村综合体的优势在哪里?
一、休闲养生的氛围深厚了:从拥挤的城市中心到天蓝山青的乡村,人的心情一下子放松,一边呼吸着新鲜空气一边淘货,从一间民宅样的商店踏着青石板进入另一间温馨的个人特色工作室,感觉就象在去外婆家走亲戚,累了找一家小店喝碗甜品咖啡,或者买杯饮料在溪边坐着喝,这种体验和万达城市购物完全是不同的。特别是在夜晚,整个村庄都点起了古老油灯,那种明明灭灭的灯火,和天上的星星一样闪烁,一边和家人手牵手在晚风中散步,一边象逛夜市一般看看各种特色商品。也许可以在这里吃上一顿丰盛的海鲜,或者特色小吃,然后找家茶馆闲聊或者足浴店享受。又或者什么也不消费,只在亭下湖绕湖步道走走,这样的休闲滋味是城市购物绝对享受不到的。
二、购物的趣味性提升了:商场购物基本上就是一个个大店面,而乡村式购物商场,完全根据当地地形,结合原有的建筑布局做出规划,尽量保留古村原来的建筑和道路,一边购物一边游玩,提升了趣味性。再配套一些能与当地山水景色相结合的娱乐,大人孩子都会喜欢这样的野趣。万达有类似的童玩园,内容主要是沙子、木马、攀爬类,如果在古村,完全可以有一个室内室外结合的童玩园,可以把设施放在山坡平原溪边,让孩子们更加亲近大自然。
三、可容纳的项目更加多样化了,无论是餐饮还是购物,娱乐还是休闲,乡村的大自然环境完全可以包含。比起城市中心,这里面积更加大,有更多的空间去发挥。因为租金关系,大的城市综合体只允许大品牌进入,然而乡村综合体则完全降低了门槛,一些特色手工业者,一些自创品牌也能有一席之地,租用一间房子经营。或者只要我们宣传力度足够,全国各地的特色手工业者也可以来此租间店铺经营,一些各地风味小吃也会来此经营。
四、减轻城市的拥堵,双休日人流拥向商场,停车位挤,吃饭要等,如果人流疏散到乡村综合体,就能有效解决城区拥堵现象。打个比方,宁波人可以周六到奉化摘个草莓、赏个桃花银杏,中饭后逛个大堰然后晚上溪口乡村综合体吃个晚饭,休闲一下,住个民宿,第二天自驾游个四明山回家。农村综合体就象个大本营,可以让游客住下来,然后以此为据点,骑行、烧烤、游四明、赏花赏叶、摄影、淘街、走古道、高强度驴游……在这些之前或之后,住在以综合体为中心的民宿中,体会一种象丽江客栈般的悠闲。
五、可以带动农民的就业,游客的进入,人流的增加必然会带动大量消费,农家自种的蔬菜,土鸡鸭、水果都有了销路,可以自己经营一些餐饮,也可以通过销售果蔬等赢利,让游客吃的欢还想带着走。由于方便快捷的物流,农村的特产还可以直接网上预定,吃的好下次直接网上订购快递上门。还可以大胆开辟些土地让城市里的游客自己来种植,只要支付租金,就可以有自己的地。
六、价格有优势,这几年电商微商网商,让传统商业明显屈于人下,人们宁可低头捧着手机购物也不太乐意逛商场。一方面商场购物环境虽然好,但是商品价格确实比不上网络有优势,其中一个原因就是实体店铺租金太高,比如宁波市区店铺每平方米每月租金在500以上,一家品牌店租用200平方米一年租金就是120万元。而在乡村综合体,同样面积租金也许只有三分之一。经营成本降低了,同样的价格利润就高了,生意好做了,商家就愿意进驻,所以推出这样一个新概念的乡村综合体,商家们还是会愿意来尝试一下吃螃蟹的。
七、客流有优势,市区商场客流主要是当地市民,而乡村综合体的客流可以是当地或者周边市民,也可以是外地来旅游的游客。客流面广阔了,综合体氛围就更加浓厚,商家尝到了甜头,就更加愿意进驻。
乡村综合体可以包括和串联哪些内容呢?我所考虑到的一些如下:
1、民宿:现裘村、大堰都有几家,周边县市游客入住多,本市市民也有的会在双休日光顾,平时价格在200元左右一晚。但现在全国各地都在往这条路子上走,周末往四明山一绕,很多古村都在搞,有的已小有规模,可见在这一步,其他市区早已先行一步了。奉化的民宿的规模要控制,最好能在政府统一构思下点状发展,做精不做大,做好不做多,最忌一哄而上,大家抢食,最后都没钱赚。
2、古道和驴线、自驾线:是这几年市民们热衷的一个项目,奉化有很多古道很美,还有一些较大强度的驴行路线和自驾线路,可以开发整理,然后介绍一些沿途特色民宿,餐饮景点,然后向外宣传。
3、农家采摘:这几年各地都搞的不错,其中奉化主要是水蜜桃、桑椹、草莓采摘。目前溪口已有在种植樱桃,但是这一块不如余姚搞的早搞得多。货多便价格低。
4、特色餐饮:虽然奉化没有沙滩,但是小海鲜味道鲜美,加上出海海钓,有玩有吃。可以在综合体内搞特色餐饮,当地海鲜吃了还能买,一些干货可以售卖。也可以向全国招租特色餐饮。甚至一些传统做年糕、煨年糕的项目,都可以由本地农民自己来完成,现做现卖带回家。
5、山地车:有很多爱好者骑行在亭下湖边,浒溪线上,但这些都是自发的爱好者,政府可以联合余姚,组织一些赛事,这样能引来更多的人流,同时带动更加多的消费。
6、工作室:有很多青年艺术家和其小团队,有自己的创意作品,市区中心租金太高,租金低的地方环境又差,商品销售又受到网络竞争挤压,生存困难,综合体门槛低,可以提供对外出租。工作室自己装修后,既可居住又可创作销售。比如一些特色手工艺,如景德镇陶艺,很多刚出来创业的大学生,在当地竞争激烈,房租又高,如果能争取部分过来异地发展,也许更有出路。类似这样的特色手工业其实很多的,可以大范围招租。
7、夏令营:现在很多家长会把孩子送夏令营住上十天半月,各地都比较火,可以联合培训机构,组织特色夏令营,在奉化本地几个景区及周边县市景区设立几个点,互相合作。比如在裘村、大堰、溪口搞几个点,结合旅游农家乐项目,让孩子们能学能玩能练。
8、红帮裁缝:奉化本地有很好的裁缝,手工制衣是一流的,目前有些也在市区开手工洋服店,这也是一门传统的高端手艺,可以有专营店铺,为游客量身定做高端服装,再加上奉化本身服装品牌名气还是响亮的,完全可以取信于游客。
9、还有些婚纱写真摄影,可以在此开工作室,取外景更加方便,影楼的成本也比较低。同时可以和一些景点互动取景,建立合作,吸引周边县市影楼来此取景。比如一些老建筑,一些银杏林,樱花林,红枫林等,溪滩,还可以结合溪口民国风,推出一些民国服饰的摄影。
10、花木:比如现在流行种植多肉,在宿迁等地有大面积种植,这里完全也可以种植一些,向游客出售。奉化竹子很多,竹节竹根可以做成本低又美观的花盆。一些小型盆景小花木,适宜室内种的都可以种植一些。就是一件有生命的旅游纪念品,并且当地市民也会来购买一些美化家居。
11、品牌零售业:目前回为网商、电商的关系,导致传统手工业,例如服装业利润降低,生存空间变小,实体店铺租金太高,生意难做。所以传统商业现急需寻找一条出路,降低店铺租金就是很重要的一方面。可以向品牌服饰产品店招租。
12、举办一些美术、摄影赛事,赛事可以由政府组织,既丰富了民间文化又带动了旅游采风。
13、房车、露营地:溪口已开办了房车露营点,而溪口的好山好水会有更多适合露营的地方,只要带动得法。
14、会务:一些专题会议,都可以到这些地方来搞,带来客流和餐饮住宿消费。
15、古戏台可以复活,搞些票友会,还有各剧种的演出,作为一个门票点。
16、一些民间艺术可以在此表演:如奉化布龙、竹海飞人,棠岙做纸,这些非物质文化遗传可以在旅游的需求之下保存下来。
17、可以有一些卖老东西、怀旧商品的店,比如雪花膏、火柴、老花布、虎头鞋。
18、露天电影、啤酒节、新品发布会、灯会、服装秀、庙会、画展、车展,也可自己创新节日,比如古着节,每月找一天大家各种角色扮演,全部着古装,可以租也有得买。
19、放水灯,节电日还可以全村熄灯二小时,全部改用古老的油灯,手牵手的浪漫散步游街。
多动动脑筋,其实内容还可以更加丰富。必竟在城市里是找不到这样一块露天的有山有水有草有树有蓝天繁星的场地来做这些,城市里所没有的,就是我们的优势所在。
20、根据情况,以后可以考虑引入一个主题乐园。一个好的主题乐园对当地经济的带动是非常明显的。比如横店影视城、梦幻谷,象山影视城,这些每年都为当地带来极大的经济效益,成为一张打得响的名片。而奉化目前还缺少这样一个大的主题乐园。
如果我们有了这么一个好的构想,能在引入乡村综合体的同时,再配套一个主题乐园项目,甚至有大的开发商愿意同时来投资,分批开发,那么之后的前景就比较广阔了。
总的来说,这个乡村综合体就象一个大本营,集吃喝玩乐购于一体,这样的体量在城市里是不可想象的,但在乡村就可以。然后奉化的所有散乱景点就可以通过这个综合体集结到一起,既辐射又吸引又串联。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:21 编辑

那这么奉化形成一个农村综合体可能性有吗?
一、大环境已形成
前面已经说到,双休日休闲养生游已经显出了巨大的市场潜力,而奉化又具备了海、佛、湖、溪、道、山、村等休闲旅游要素,又有一些特色古村,特别是在溪口一带,独一无二的蒋氏文化与古村相结合。而双休日经济又进入了蓬勃发展期,借此势,又有天然地理条件,奉化在这方面是可以有所作为的。
二、我市古村、老村急需寻找出路
古村保护是当地政府考虑的一个难题,保护古村需要大量资金,但政府又缺少资金,古村一般建筑都为私有居多,村里收入不高,没有能力加以维修,只能眼睁睁看着古村破败下去。奉化有多个风景优美的古村,这些古村因为缺少保护资金,而建筑慢慢被岁月侵蚀。虽然村里也花了不少精力想要维修,并且这几年游客增加也给村里带来了一定收入,但必竟这样过路式的游玩仅仅是一些少量的门票和餐饮,并没有更多收益,所以也没有能力更加好的保护古村。如果能把开发和保护好好相结合,也许这才是古村生命得以延续与焕发新活力的契机。
三、国家和地方出台政策鼓励旅游开发
《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》(国发【2014】31号)、《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发【2015】62号),宁波市出台了《宁波市人民政府关于加快休闲旅游目的地建设的意见》甬政发〔2015〕50号。这些政策都是对我们的构想非常有利的。
比如:构建集体经营性用地参与农村旅游项目的有效途径,完善农村集体参与收益分配的机制。党的十八届三中全会提出“在符合规划和用途管制下,集体经营性用地可直接入市参与非农建设”。农村集体组织利用集体经营性用地搞乡村旅游业是大势所趋,除了在自家经营性用地上搞“农家乐”、“采摘园”等,还可以通过集体经营性用地入股、联营、抵押、担保等多种方式参与旅游经济发展、分享收益分配。现有的农村旅游项目如果涉及土地变性或用途转化的,要及时办理转用手续。
这样就明确了集体土地可以搞商服类,乡村综合体就有了实施的政策依据。
四、传统商业也有走创新路子的意愿
深重电商、网商、微商压迫,传统商业受到了很大的冲击,特别是品牌企业,受到仿冒产品困扰更加大,也急于寻找转型之路。目前宁波天一广场租金每平方每年约15000元,一个200平方米的品牌店面年租金300万元。如果转移到乡村综合体,租金成本就能大大下降,三分之一或者更多,对于这样一个虽然是新生事物,但是有着美好前景,相对投入又不多的项目,应当是有兴趣的。
五、市场有需求
因为交通的便利,私家车的拥有量大,一小时消费圈完全可以形成,目前宁波人到奉化夜宵城来吃饭已比较多见,而奉化本地人去沙溪、莼湖、溪口农家乐吃晚饭娱乐也是非常多的。之前双休日游玩虽然住宿极少,但随着民宿的发展,本地人去民宿住一晚也是一个潮流。而目前奉化人家里有朋友来玩,一般是往溪口游一趟,以后这些景观网形成了,综合体主题乐园都是拿得出手的名片。现在的年轻人也一般不愿意在家烧饭,而是喜欢在父母家中或者在餐厅解决,餐后进行一些电影购物之类的娱乐活动。
六、房地产过剩
之前各地大力发展房地产,目前过剩严重,存量房如何消化是个问题,以房地产来带动经济也不现实了,这样就使得大量资本重新寻找更加稳妥的投资方向,使得旅游业带动经济成为更加可能。而对于一些古村来说,建一家工业厂房所带来的收益几乎没有,但环境问题却严重。旅游产业带动的经济却可以是持久的。如果管理得好,对环境的破坏也小得多。房地产价格下降,老百姓用于购置住房的钱少了,用于消费的钱自然也就相应会多,通过一个乡村综合体,通过双休日经济来拉动消费,也是一种促进内需的好方法。
有了以上这些建设乡村综合体的可能性,我们还需要一个适当的地方来建这个综合体。
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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:19 编辑

选址地点的确定
乡村综合体选址很重要,既要方便的外部交通,又要良好的自然环境,还要能带动周边发展,处于到各景点相对方便的中心区,还要有较好的可持续发展空间,以便推动后期项目,还要有一个较古老的村庄,一些特色民居,来量身定做打造这个乡村特色的综合体,而不是把万达之类连同建筑模式原样搬过来,最后,必须是要有大面积的可用的集体和国有建设用地。
根据这以上几点,我个人认为萧王庙棠云村作乡村综合体较为适合。
棠云基本情况
行政区划:奉化棠岙村,古称棠溪,是个千年古村。现属奉化市萧王庙街道,位于大雷山之麓,南越大雷山分别与岩头、楼岩乡交界,西连班溪乡,有三个自然村相连,东边一水从黄甘岭而来,临水而居者为东江,西边一水从马龙坑而来,临水而居者为西江,两水汇于燕头山脚,合流向北去,谓之下长溪,临水而居者为溪下。居民以江姓为主,是奉化有名的大村,全乡总面积30.7平方公里,约3473户,万余人口。
地理气候:该乡属山区,地势南高北低,境内重山复岭,仅北部棠溪沿岸有极少的平地。南部大雷山主峰海拔809米。与楼岩、岩头两乡接界,是奉化中部的一个制高点,西南部薄刀棱山海拔691米,与班溪、岩头两乡相接。南部圆高山头,海拔715米,与楼岩乡交界。棠溪水自许山发源,在棠岙汇王甘岭、龙王堂诸水北出萧王庙镇注入剡江,水源较短。有杜岭、郑夹岙等万方以上水库6座。蓄水45万方。发电装机230千瓦。该乡因受高山影响,气候比平原地区稍冷,年平均温度14.6度。一月均温2.9度,七月均温26.1度。年降水161天左右,降水量约1580毫米。
交通优势:棠云距离奉化车程20分钟,距离溪口车程20分钟,距离宁波天一广场车程1小时,距离杭州市政府车程2小时14分,距离上海市政府车程3小时22分,动车2小时30分,距离甬金高速溪口东入口较近,基本上在3小时经济圈内。
自然风光:剡溪在奉化萧王庙镇也有一条支流叫泉溪,又名干溪江,发源于原棠云乡许家山,不长,到剡江全长才16公里。这短短的16公里,有不少村落沿溪而筑,其中在上游比较大的村落有棠岙村和云溪村,棠岙由原来许山村、西江村、东江村、溪下村四村合并,云溪由原来的上汪村、汪家一村、汪家二村、潘岙村、棠村五村合并。这些村因为处在深山,受现代工业文明冲击较少,老街、宗庙、古民居、廊桥、古树群等保存较好
名胜古迹:棠岙有许多古迹,有木结构廊桥、石拱桥。廊桥有上中下三座,为联芳桥、梦笔桥、文明桥。石拱桥有世宪桥、迎春桥、象鼻桥等。
古建筑比较有名的有龙溪庙、世宪堂、燕翼堂、文昌阁、三坑殿、宜晚堂。宜晚堂是明朝江濬远所建,他官至福建行省检校官,后退休在家乡建堂,名曰宜晚,其意为:“山晚而益佳,木晚而益坚,人亦晚而益智。”明朝的四库全书,记有几个有名的堂阁,宜晚堂列于其中。可惜宜晚堂因年代久远,历经沧桑已倒毁。
棠溪江氏宗谱里记有棠溪八景,为阳岩晓日、南屏晚霞、笔架晴云、松蟠牛首、水会燕头、鳌洲古木、风麓修竹等。风景如画,被历代文人作诗传诵。现开发景点有杜岭水库、西江漂流。
历史沿革:江氏源于河南正阳,春秋时期,伯益之后封于江地而为江国,后子孙以国为姓。于晚唐僖宗二年,自先祖江若土移居棠溪已有一千余年历史。后子孙繁衍,枝繁叶茂,现分支散布各地,有许家山、印家坑、下跸驻、班溪、小溪岙、大堰常照等江姓,皆出于棠溪。
棠溪村,地处山岙,田地极少,资源有限,其民凭何赖以生存而成为大族?究其原因,是棠岙人借以山林资源,一是发展手工业生产,二是经商做生意,三是重视学校教育,培育人才,以利出外发展。
江氏先祖早就利用毛竹资源,进行手工造纸,古时棠岙纸已闻名于世。如今棠岙纸仍是修复古书画的必用之纸,现仍有少量作坊生产。还有生产竹制日用品,如竹篮、竹篰、笤帚、簸箕等畅销附近区县。早年每家每户、男女老少都会劈篾丝,专供舟山沈家门渔场。其他还有多种手艺:泥工、木匠、竹匠、裁缝等,其人数之多,也是奉化之最。在上世纪70年代,农村发展多种经营,棠岙竹编工艺厂,裘皮动物工艺厂,闻名于海内外,是当时奉化的主要外贸产品,远销五大洲。
江氏先祖古时创办龙溪学堂,重视教育。民国时期,新造棠溪小学,风格古朴,四合院形式,颇具规模,当时是县内数一数二的有名校舍。由于对教育的重视,历代出现过许多名人。特别在明朝时出了四名进士。江勋为景泰癸酉年进士,授河南道监察御史。江渊为正统壬戌年进士,擢刑部主事,又升兵部尚书。江纯为天顺甲申年进士,擢御史。江镳为正德甲戌年进士,任大理寺左保正参。
周边环境:从弥勒大道向南,地势开阔,有开发的桃源府邸楼盘,及其对面泉溪江六号地块已办理农转用手续土地430亩,沿溪流一直向南进入棠云村,溪流穿村而过,地形渐次变窄,两边青山翠竹,当中屋舍俨然,整个村落象一尾头向西北游动的小鱼,头为汪家村,尾为东江、西江两村,沿西江村向西南,山路蜿蜒,溪流叮咚,地势渐高,非常幽静。尚溪有袁家岙村,老房多依溪流而建,颇具异族风情。
棠云往西江村方向,沿石漫线还有袁家岙村、许家山村等,沿溪而建,东江村方向还有戴家。沿石溪线至弥勒大道有棠村、慈林、金家、新凉亭、何家村,汪家库村、新贝家、良浪溪村。
从棠云村沿山路约5公里,车道尽头就是许家山村,沿途还有袁家岙村,这两个村盛产毛竹,以手工生产竹制品为业。这里夏季气温比较低,日夜温差大,是避暑的好地方。
沿溪行,见不少古老的房子临溪而建,山路蜿蜒,颇有陶渊明笔下桃花源记的意境。还有夏日西江漂流。
许家村有珍稀南方红豆杉数棵,青山翠竹,溪流潺潺,有清代廊桥,有保留完整的古道,风光优美,已成为驴游们热爱的步行线路。
但这两个村目前居住人口很少,仅百余位老人,年轻人都外出打工,这里差不多已成为空村,一些老建筑因年久失修也几乎倒塌。
附近竹夹岙,竹海叠翠,这儿就是宁波首次尝试高山套种美国山核桃和山稻的地方,578农场。
开发思路:棠云区块一直以来因为地理位置关系,厂房较少,整个区域自东北向西南,象喇叭口形状,外阔而内狭,靠近弥勒大道处适宜开发为主题乐园、露天广场等,沿线散落的小村庄适宜邀请建筑师规划,在尽量不改变原老村风味基础上,开发成艺术工作室、养老居、会所等。棠云村整村有溪流穿过,保留不少古建筑,均为低矮民宅,在保留乡村原始风味基础上,适宜搞乡村综合体开发,至东江、西江村后,地形狭长,往里有许家村、袁家岙村,适宜发展中高档民宿。沿石溪线、石漫线发展骑行及步道。
该村人口聚集的汪家村、溪下村、潘岙村、东江村、西江村目前可利用建设用地约500多亩,另有沿途和周边一些散落的小村落,除了许家山村和袁家岙村这两个高山古村落,其余基本上处于地势平坦处,环境清静,一派田园风光。因此很适宜开发乡村综合体。
不改变集体土地性质,不报批,不出让土地使用权,以村里与投资商合股形式,村里出地,开发商投资建设及出租招商的形式。一方面村民可以长期受益,一方面降低了开发商土地投资费用,再者可以最大限度保留老民居。
棠云区块乡村综合体建成以后,我市将在以下这些方面有所发展。
一、有利于吸引游客,提升整个宁波地区的旅游形象。现代人很多厌倦了城市生活,向往一种休闲放松的状态,把综合体转移到乡村,丽江式的风情将吸引本地及周边城市游客前来此观光、消费。从此既是购物又是休闲放松,可以是到这里来休闲顺便购物,也可以来购物之余顺便休闲,还可以来此周边体检顺便休闲购物,也可以是带着孩子来主题乐园游玩然后休闲购物,也可以是专程来此购物。
二、这里将成为奉化甚至宁波、象山、宁海、余姚等旅游网络的一个大型集散中心。即把到这里的游客辐射形地输送到奉化以及周边城市的景点,又把周边甚至长三角城市的游客吸引到这里。我们要有意识地去这么做,主动去成为宁波地区的旅游中心点。奉化各乡镇的零散景点也将通过乡村综合体集结连通成一张网络,并且目前我们在弥勒大道与西环路交叉口已建有公交总站与旅游集散中心,花鸟市场,可以根据季节开通到达各景点的旅游专线。
现棠村周边就有很多自然风光:天下第一桃园、溪口柏坑银杏群、龙观赏桂、杖锡樱花、亭下湖风光、新建村赏梅。还有大量的古村落,比如沿奉化鸡东线就有董村、栖霞坑、葛竹、溪南、晦溪、明溪、敏坑等风光优美的自然村落,鸡东线一路溪流清澈,适宜徒步或骑行,还有多条休闲古道。这些不收费的自然景点,完全可以通过乡村综合体来带动,把游客吸引到综合体再输入到各线路,也把各条线路景点的游客吸引到综合体。
目前已报批的泉溪江430亩土地可以做些投入,暂时作为露天广场景观绿化,种植银杏、樱花、枫香,可以作为露天摄影、婚礼,堆雪人,打雪仗场所,如有可能再建欧式教堂。这样一个面积的露天广场是城市里绝无可能实现的。之后综合体开发了下面可建地下停车场之类。
三、有利于传统商业的创新。传统商业的租金要占很大一块成本,如果转移到乡村综合体,在体量不变前提下,节约了很大的成本,多了很多户外休闲空间和特色的购物情趣,村里一些露天场地还有弥勒大道入口入的大型露天广场也适于搞特卖、走秀、服装发布、婚庆等。当商家把这部分节约的成本以各种活动形式反馈给顾客之后,顾客消费的热情也就会更加提高。还有一些中式家具如果进入民宅古风的老房中售卖经营,不但价格比市区要低,而且更能让顾客感受到一种中式气息。
四、有利于古老非物质文化的传承。奉化、宁波等地有很多的非物文化,随着时间流逝,这些文化因为缺少传人,就将要失传了。如果通过乡村综合体中的旅游产业,那么很多非物文化可以通过表演展示的形式传承下去。
五、为当地村民寻找了一条致富之路,乡村综合体的打造,因其体量较大,将能带动各多村民、居民来从事相关行业,增加就业率,拉动内需。
六、吸引更多的高品味人士来此寻找第二居所,很多艺术类人士在宁波有自己的公司,但一则费用贵,二则环境局促,三则他们通常比较喜欢那种回归田园的生活,四则他们还需要同时进行产品的推广销售。这样一个大体量的乡村综合体正好可以满足他们的要求,宜居宜业。这些群体的进入也将使老村的艺术氛更加深厚。
七、使村里外出的年轻人重新返村,之前由于村里经济差,缺少相关致富途径,很多年轻人不得不离开家乡自己创业,很多要在外就业现状并不如意,如果家乡有好的创业环境,就能吸引这些人返乡经营,同时将村里的很多古老传统延续下去。
八、将带动医疗事业的发展,之前虽然有奉化作为宁波后花园的提法,但宁波人来奉化置产养老并不高,黄贤、紫汀花园等几处宁波人购买较多的别墅,空置率极高。银泰璞园也面向宁波市场,但目前已停止销售。综合体的开发,和政府有意识去吸引医疗、养老产业的投资,那么宁波等地到奉化置业、养老的人士将增多,从而带动医疗业发展。
九、推动房地产,这个推动的概念并不是指推高房价,而是积极消化存量房,改善目前奉化房地产积压,例如璞园、世茂、桃源府邸这些已停止销售的楼盘,将因此被带动。从长久来看,如能形成一个良性循环,奉化房价不必要高,让百姓买得起房,把更多的钱用于消费,拉动内需,改变以房地产作为经济支柱的局面。
十、旅游业的带动,将使市民更加注意保护环境,促进一些新型的环保的产业发展,促进特色养殖、种植业的发展。这将成为乡村综合体的一部分内容,也将成为带动经济的一条通道。如海产品、草莓、水蜜桃、青梅、笋、溪坑石斑鱼等。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:18 编辑

古村开发模式的探讨
关于这一点,其实之前也有很多学者进行过探讨,我在网上找到一篇比较详实的,直接借用吧:
《关于古村落旅游开发模式的比较研究》
作者:陈益民 2010-11-29 
           
       古村落旅游是乡村旅游的重要组成部分,由于开发主体的不同,古村落旅游开发呈现出多种模式。本文以北京、华东和肇庆古村落为例,通过旅游地的实地调查,对比分析不同的开发模式,提出肇庆古村落旅游开发的建议,抛砖引玉,冀以促进肇庆国际化旅游休闲之都建设。
一、古村落开发的几种模式
中国的古村落在旅游市场是一颗“新星”,潜力无穷。古村落的旅游开发,主要呈现出以下几种模式:
1、政府主导型。即由政府投资进行开发,一般是旅游开发的初级阶段。因为知名度低、基础设施差等原因,企业不愿意投入,村集体和村民经济实力有限,只能由政府进行前期投入,很多古村落的前期开发工作均是由政府主导。主要是聘请专家对古村落的保护开发进行合理规划,投资建设交通、通讯、电力、供水等基础设施,修缮古民居,开展宣传推广活动。如浙江永嘉县投资150万元完成芙蓉、苍坡、花坦等古村落的总体规划;四会邓村开发初期,市政府每年均投入50多万元进行基础设施建设;高要上清湾通过省政府投入的旅游扶贫资金,加快了开发进程。但政府的直接参与,产权关系不顺,资金投入不足,村民利益难以协调,经营一般难以持续。如浙江诸葛村由镇政府接手后,管理公司只是依靠出售门票作为收入来源,既没有实际资产,也没有资金投入,门票收入还要返还拥有产权的诸葛村一部分,扣除办公等开支费用,公司基本没有利润可言。而对诸葛村民来讲,也不满意由政府经营原本产权属于自己的旅游项目,影响村民保护古建筑和建设旅游基础设施的积极性。同时,因为古村落众多,村落环境整治和古建筑维修经费投入资金庞大,政府也缺少大规模投入和经营管理的意愿。
2、社区主导型。由古村落居民及其村委会作为直接利益主体,自筹资金,自主开发,以安徽地区较为多见。主要是由村设立旅游开发公司,采用公司加农户的方式,由村旅游公司负责对全村统一进行旅游规划、基础设施建设和管理,从事宣传推广、导游接待、卫生保洁、参与文物修缮等工作,收取门票收入。农户按照统一的规划进行古建筑的修缮、重建和改造,负责古建筑的日常管理、布置、维护、清洁;组织旅游商品的分类经营和接待服务,并与农家乐式的旅游相结合,开办家庭旅馆、土菜馆、土特产商店,开展雕刻、字画、盆景、文房四宝等工艺品加工和销售,让村民在家中接待游客用餐和住宿,提供各种配套服务,使游客在古村中体验传统的农家生活。村民还可以分享集体收入,被安排重点参观的农户还有按接待人数的多少给予一定的补贴或年终提成分红,西递村的房主每年仅此一项可从西递村旅游公司收入3000多元。呈坎明清古村落旅游开发公司成立于1992年,配合文管部门先后完成了对罗东舒祠、长春社、罗润坤宅等国家和省级文物保护单位的整体修缮工作,投资80余万元修建了村北水泥路、停车场等基础设施。这种模式,优势在于村民可以自主建设管理,民主参与程度高,更有利于长久发展,劣势在于因为资金、人才、规划等资源的缺乏,粗放经营多,开发速度慢,宣传力度小,旅游创新和客源组织水平较低,见效比较慢,建设和管理水平因村而异,部分古村旅游发展艰难。如80年代末,宏村、南屏等村先后尝试过旅游开发,但都因为开发理念落后,加之资金缺乏、市场定位失当和利益分配不均,使村民产生了严重的对立情绪,经营举步维艰。
3、企业开发型。主要是由开发商投资,从事基础设施建设、景区规划设计、宣传推广、客源组织和经营管理等。一般采用租赁经营方式,由投资公司租赁古村的旅游资源,付给村租赁费或实行门票分成。如1997年,北京中坤集团与黟县人民政府签订协议,获得宏村等3个古村的租赁经营权,成立京黟旅游发展有限公司,租期30年,每年上缴门票收入的30%。短短数年,宏村旅游从单一门票收入扩展到参观、酒店、餐饮、纪念品等综合性收入,总收入从1997年的10万元增加到数千万元。肇庆德庆县的金林水乡和封开县的杨池古村,也是采用租赁经营方式,分别由南湖国旅、广之旅租赁经营20多年。这种由企业垄断开发的模式,可以解决古村落开发中资金不足的问题,在经济实力、经营能力、管理水平上都有明显的优势,开发速度快,成效比较明显。特别是由客源地旅行社组织开发的古村,在景区设计、客源保障、宣传策划、管理人才等方面均具优势。劣势在于开发商以盈利为目标,容易导致开发商为追求短期利益在承租过程中出现开发和保护能力不相适应的现象,主要的利润流出社区,地方受益较少,最终不利于村落的长远发展。
4、混合开发型。主要表现为政府加企业加农户的方式,政府负责发展规划和制度设计、市场监管,企业负责投资建设基础设施、组织客源,农户则参与经营。这种模式综合了上述开发模式的长处,避免过度开发与商业化。比较成功的案例有北京门头沟的“联建乡村旅游”开发模式。2005年6月,门头沟区政府与中坤集团签订了战略开发合作协议,协议约定中坤集团在未来几年内投入3亿元,进行以斋堂镇为中心,对20多座古村落以及数个自然景区的保护利用和开发。随后,中坤集团为门头沟项目专门注册成立了“中坤灵川旅游开发有限公司”。之初,企业与村民围绕利益之争沟通困难,进入门头沟古山村两年后,完全没有达到预期的旅游开发规模。之后,采用联建模式,由政府主导成立“斋城旅游开发股份有限公司”,斋堂镇包括13个古村在内的17个村集体,以村落资源为不动产入股,成为该公司持股51%的控股方,中坤集团以资金入股,持股49%。鉴于各村分别作为股东数量太多,由镇政府下属的斋堂企业管理服务中心代理各村,作为一个股东方与中坤集团签订协议。企业负责投资,获得回报;村民利用资源,取得收益,解决就业;而政府的角色是监管、规划、服务。根据联建方案,各村庄根据各自资源状况,分别享有每年5万元至100万元保底收入,门票收益5%至15%的分红提成。村民根据具体情况,通过村民大会自主决定这些收入的二次分配。在镇政府的提议下,双方还同意每年拿出收益的5%成立文物保护基金,用于村庄文物的保护与修缮。这种联建模式解决了三个问题,一是农民利益通过保底分红的形式得到了保障;二是在村集体土地性质不变的基础上,保证了村集体长期持有股权,产权关系清晰;三是农民的分红与企业经营状况挂钩,形成了激励增长机制。但劣势在于多头管理,经营协调较为困难。需要政府和村集体有较强的组织动员能力,开发商有足够的经济实力、经营能力和长远目光,以及公开、公平、公正的资产市场评估机制。
二、古村落旅游开发面临的压力
古村落作为一种独特而又脆弱的文化旅游资源,具有很高的文化与商业价值,但又受到现代文化与生活方式的冲击。各种开发模式利弊参杂,或多或少存在着几个方面的压力。
1、资金投入的压力。古村落的基础设施建设、旧民居的维修保护、景区的宣传推广都需要巨额经费。基础设施建设包括在主入口处兴建接待处、停车场、进村道路,以及供电、供水、排污、消防设施,拆除与古村不和谐的现代建筑;通过整理、修缮等手法,恢复、修整民居、祠堂、书屋等历史建筑物。特别是旧民居的维修改造,由于年代久远,不少砖木结构的民居早已成了危房,如果不加以修缮,就会有倒塌的危险,而古村落的旧民居又是旅游的最大卖点,要“修旧如旧”,其经费投入远远超过新建居屋的投入。假若只满足于简单的修修补补,后续投入不足,旅游经济难以持久发展和壮大。
2、古村落保护的压力。目前保护的力度远不及旅游开发的力度,两者的关系有些失衡。中国文物学会会长罗哲文说:“古村落绝不是摇钱树。”“必须贯彻保护第一的原则,合理利用。利用得不好不仅会影响保护,甚至会造成破坏。”主要表现在迁旧建新、毁旧造新和重视文物建筑、轻视人文资源等三个方面。如安徽某古村落为了推出新景点,将村落中保存完好的乾隆年间的牌楼以及马头墙拆走,并与新建的景点放在一起集中展示。又如浙江某古村落几乎一半的村民为了经济效益,都改建自家房屋,搞“餐饮住宿一体化”。结果,具有文物价值的老建筑几乎遭到毁灭性的破坏。
3、单一门票经济的压力。在一个成熟的旅游景区,门票收入仅占旅游收入的1/8。目前,绝大多数古村落的旅游收入主要来自于门票,其他旅游消费收入较少。一些古村旅游点往往经过简单处理后就开门接客,旅游经济效益在部分古村落虽然初见成效,但旅游开发的带动作用还不是很明显,食、住、购、娱等要素配套相对滞后,没有形成整条产业链,农民的参与性有待提高。以黎槎村为例,农民基本没有参与进来,除了少数几个农民在村内展示草席编织技艺外,鲜有农民从事食、住、娱、购等经营活动,游客除了观赏古建筑外,找不到消费的途径。金林水乡相对好一些,少数农民参与了土特产等销售活动,但与安徽宏村等古村落相比仍有较大差距。
4、经营管理的压力。中国历史悠久,古村落众多,仅肇庆就有保存比较完好的古村落30多个。如何在竞争中克服同区域产品的雷同性,提高景区设计、宣传策划和服务水平,标异古村的卖点、特色,整合区域旅游资源,吸引持续不断的客源,协调维护各方利益,考验着各村和开发商经营管理的能力。

三、肇庆古村落旅游开发的建议

古村落的开发顺应了物质丰富的都市人渴望回归自然、回归纯朴的精神需求。经过比较各种开发模式的利弊,为了进一步做好肇庆古村落的旅游开发工作,建议从如下几个方面解决存在的问题,化解旅游开发的压力,选择合适的发展道路。
一是与肇庆国际化旅游休闲之都的建设战略相结合,纳入“十二五”旅游规划的整体序列,强化市场监管。政府有关部门要加强对开发模式的引导,评定景区等级,制定服务标准,做好旅游规划和培训工作,提升从业人员水平,引导开发趣味性大、观光性强、参与性高、文化内涵丰富、主题突出的旅游项目,整合区域旅游资源,将古村落旅游的开发与农家乐、自然风光游等有机地结合起来,与知名风景名胜区链接起来,逐渐形成肇庆休闲、观光、品味和互动的整体生态休闲度假旅游氛围。
二是制定对古村落的保护措施,以政府令的形式公开颁布,明确古村落的保护性质、保护对象,划分古建筑的保护层次,制定相应的保护措施,并落实到村规民约。任何旅游开发都应在文物保护和留存后世的基础上进行。加大对村中民居、祠堂、书院、店铺、家庙、古榕、古井、里巷、楼阁、碉楼、牌坊、族谱和石雕、砖雕、木雕、灰塑、陶塑建筑构件等历史文化资源的保护力度,提高村民保护文物的意识,维护古村落的原始形态。同时编制古村落建设规划,做到旅馆、菜式、商品、室内布局各具特色,使得家家有景致,巷巷有风情。
三是在政府推动的同时,致力于通过市场化思路对古村落进行开发运作,选择适合本村实际的开发模式,并建立各利益主体之间的和谐关系,调动村干部和村民的积极性。加大水电、交通、消防、卫生等公共设施的建设力度,在有效保护的前提下开发古村落旅游,所得的收益由投资企业与古村落共享,使古村落的保护走上一条良性的可持续发展之路。尽量采取综合开发和深度开发的思路,在条件成熟的地方,可以取消门票,通过拍卖特定经营场所的租赁权等间接方式来筹集营运费用。为了吸引外地投资和鼓励村民参与建设,政府可以在税费方面给予一定的减免优惠,为村民提供小额旅游创业贷款。对于缺少经营能力和房屋修缮能力的村民,鼓励他们将自己的古屋出售或出租给有志于经营旅游产品的投资客户,由其承担房屋的修缮和管理职责,因地因房制宜,在保护文物的前提下投资进行改造,设计特色景点和服务设施,获得相应的收入。同时,组织农民种养、销售无公害农特产品,与具有肇庆特色的端砚、编织、酿酒、红木、陶器、南药等传统产业结合起来,注入生活体验的内涵,极大限度地提高综合收益。
四是加强宣传推广和旅游促销工作。旅游宣传就是要善于讲故事,善于引起社会关注甚至争论,吸引注意是造就市场聚集的基本手段和前提,打造自身的特色和品牌。最近曹操陵墓真假的争议就产生了巨大的广告效应。通过邀请国内外新闻媒体和知名文化人士进行采访报导和艺术创作,也可以提高古村的知名度。在报刊、电视、网络等媒体宣传的同时,还要积极加强与影视制作机构、旅行社的沟通联系,为知名影视制作机构或在国内外有票房号召力的导演制作影片提供免费场景服务,在客源地发放旅游优惠券,对省内外旅行社组团实行奖励政策。如安徽西递引入著名版画家应天齐,他所创作的《西递村》系列版画荣获文化部、中国美协的众多奖项和日本艺术金奖,还参加了法国秋季沙龙展,设在村中的应天齐艺术馆接待了20多万观光者。宏村通过拍摄《卧虎藏龙》、《英雄》等电影的部分镜头而名扬天下。高要黎槎村吸引影视机构制作电视剧《跟红顶白大三元》取得良好的宣传效果。组织申报世界和国家文化遗产,以及国家和省认定的古村落、历史文化名村等方式,也是景点营销的重要手段,申报的成功将大幅提高景区的知名度和旅游价值。
  五是高度重视古村落的文化价值开发。肇庆古村落的建筑文化内涵似不如华东古村落的厚重丰富,如西递村精湛的砖雕、石雕、木雕艺术渗透到各个家庭,带有浓厚的徽文化色彩,具有很高的艺术价值。因此,我们更需要重视古村落无形的人文资源,从历史学、经济学、民族学、民俗学、地理学和饮食、建筑、生产生活方式等方面深入挖掘原汁原味的乡村文化资源,实现与农耕文化的融合。加强对古族谱、古家具、古农具、古雕刻、古壁画、古楹联、古书籍、古生活用具和农耕用具等独特历史文化资源的整理、研究和挖掘、收集、复制、仿建,注重茶果节、开耕节等民俗节庆与岭南文化色彩的渲染。并充分利用古村的传统文化优势,吸引文化素质较高的作家、画家、摄影家等艺术家人群驻足古村,或定居,或暂住,成为艺术创作基地,从而整体提升古村落、古民居的文化层次,减少低层次、低品位旅游商业的负面影响,挖掘高端文化旅游的潜力。
作者:陈益民 2010-11-29 
以上文章论述可见,要调动村民积极性,最好的开发方式是混合开发型,政府加企业加农户的方式,政府负责发展规划和制度设计、市场监管,企业负责投资建设基础设施、组织客源,农户则参与经营。这种模式综合了上述开发模式的长处,避免过度开发与商业化。最主要是提高了当地人的积极性,可以让村里得到长期收益,能促成项目合作。

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 楼主| 发表于 2015-12-24 13:45 | 显示全部楼层
本帖最后由 宝宝蛇 于 2015-12-24 14:15 编辑

我们能够做些什么:
从政府层面来说,可以这么做:
一、        完善充实本调研文章,组织各乡镇发掘整理各地自然景观、步道、古建筑等。
二、        组织各乡镇召开旅游会议,根据季节等拟定景点之间的交通路线,有骑行路线的要加以考虑,还要考虑餐饮住宿。
三、        整理全市范围景点、包括观赏林区、如桕坑银杏林、南岙新建梅林、古道、驴行路线,配沿途景观照片,必要路口设置垃圾桶、标语、指路牌,垃圾箱。各路线制成电子版通过网络推送宣传。
四、        根据路线增加公交线。
五、        完善乡村综合合体思路,通过土地推荐平台如中国土地市场网、云地网,还有招商局等部门对外招商,也可以向一些大的投资商自荐推销。
六、        针对每个乡镇特色进行旅游价值地提升,并因地制宜开支持开展特色养殖。
七、        对一些景色优美,有发展民宿可能的村里进行调查,主要是空置、废弃、倒塌的建筑老房,结合周边环境,围绕综合体,根据总体思路制定政策,吸引年轻人来做民宿产业。顺便向村人宣传古村保护
八、        目前黄贤村尚有272幢小产权别墅,这些别墅如果全部推倒,也是资源浪费,能否让村里尝试对外招租,作为民宿经营。
九、        银泰璞园、世茂桃源均有三四套已装修好的别墅样板房,目前该二楼盘销售人员已撤退,仅留几位保安和保洁员,能否说服二个公司,把这些样板房对外作为精品民宿经营,一则削减了管理费用,二则带来人气,三侧在奉化旅游联网开发形势下,这几个楼盘也会有可能再次吸引消费人群。
十、        经过以上一番动作,让来此考察的开发商感受到全市已形成一种大搞旅游产业的氛围。
说一些不是题外的题外话: 
1、对于民宿,目前我们的管理很多还停留在有没有办理相关手续,这一点其实很让人无奈:办过消防手续就不会发生火灾了?其实重点在经常要检查,老房子不符合消防是很普遍的,要重查严防,而不是搞一堆条例手续。
2、土地资源有限,古村资源更加有限,前几日有三件事情引起我注意:一是溪口东坑附近有一地块开始要求国土报批,业主用途想作为民宿,虽然我也很想规范民宿的出让,但民资的主动和政府的被动让我心里很不舒服。二是溪口政府有熟人对我讲,有个投资商看中了栖霞坑古村,想要搞投资。开发商愿意来说明古村是有魅力的,但是开发商如果只注重利润的开发对环境的损害是很大的,没有政府监管的开发,我觉得对古村的长久保存是不利,是不可逆的损害。三是旅游局出台了一则关于关于规范民宿管理的细则,我看监管很到位很细化,但是太严格的管理不利于民宿发展,有的条款要松一松,并且只有规划却没有扶持的政策,这个不好,政府应当是起主导、扶持、监管作用,三方面都不能少。
3、如果要搞乡村综合体,此区域内就必须立即限制土地的报批,尤其是工业,以免东一块西一块土地被割据后,给综合体开发带来难度。
4、《建筑师王澍挑战农居房》给了我很多启发,冥冥之中,仿佛和这位先生的理念有着一种共通。看文中提到,觉醒的文村人敲掉了花岗岩的新河岸,露出了原来的老河岸时,我默默地想到了岩头村花几百万把石头路面硬化成水泥路面。
古村保护之困难:奉化沿鸡东线上行,有十余个风景如画的小村落,较大的有董村、明溪,较小的有栖霞、敏坑。长久藏于深山之中,自然风光优美,沿溪而建,有较好的水源,村里大都保存着大部分老建筑,但是由于村里经济主要依赖于耕种、花木。目前大部分年轻人已离开村子,留守的以中老年人居多。由于旅游者日益增加,村民们的经济意识也在觉醒,村里开始兴建公厕,并对一些古老建筑予以修缮,这里说的古老是一些历史久远的有历史意义的老房,村民自住的老房并不在其中,甚至很多因为主人的离开倒塌。一方面村里缺少维修资金,另一方面,村里也意识到历史建筑的名气可以吸引游客,然而村民意识必竟是有限的,他们还停留在收门票的思想意识中,却没有意识到,自己居住的老房子本身也是一道美丽的不可复制的风景。
村里的建设目前还是这么几项:修桥铺路做停车场,维修历史建筑。当然从我们的眼光来看,这些方法也许并不适合小村的保护。
1、拆除了一些老桥和旧石子路,新建花岗岩古桥,路面硬化。
2、老建筑的修缮主要是油漆一新,但老宅修复是门学问,要诊断本身结构安全性,要在相应部位加固,要排除白蚁,要做到修旧如旧。
3、农村污水工程目前还仅是在村里做了下化粪池,短期几年内看着是不错,但长久来看问题还是多,其实先人教我们用粪种地,这是一个自然循环的过程。
4、有的新村建设仅是粉刷了外墙,粉饰一下,但这么一来实际对村民来说村内环境并无改变,反而失去了老房的原味。
5、村里年轻人外出打工居多,居住人口渐少,以中老年人为主,很多老房空置倒塌,还有的老房年久失修缺少维修资金,村里自己没有足够的能力,意识也不强,而政府也缺少资金的投入。
6、休闲旅游的兴起让乡村一下子热了起来,但对于这种藏在深山的小村来说,旅游的人渐多会给村里带来一小部分收入,让村里看到了旅游的钱途,但是因为历史性的建筑并不太多,其他可观性景点又不能收费,但门票收入并不多。可村里人为此修建停车场道路,却把最原始的卵石路破坏了,实在可惜。
7、不顾不管,那么老村慢慢会消失,搞新村建设老村也还是会消失,并且村里经济也没有得到实际的改善,游客带来的环境污染也慢慢增加。不管我们愿不愿意,文明的脚步还是无法阻挡的。与其听任村里自我发展,不如引导合理开发,达到景观及收入双赢的目的,同时也最大可能保护了老村。

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开发,支持。  发表于 2017-10-15 15:09
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发表于 2015-12-24 13:59 | 显示全部楼层
字小了些,还可以大一号,否则像我们这些年老色衰的眼睛不来事。

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呵呵色衰哈哈哈  发表于 2015-12-24 14:15
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2015-12-24 15:38 | 显示全部楼层
我的设想最重要的一点,就是做一个乡村综合体,并且把这个综合体作为宁波地区的旅游集散中心来发展。因为奉化的地理区位正好在几个城市中间,而且又具有山海湖佛水等景观,样样不缺。目前宁波的旅游还有周边几个城市的旅游,如果分开来,基本上外来的游客都只会停留二至三日,匆匆一游而已,到奉化基本上是大半天时间,几乎没有月光经济。如果以这个乡村综合体作为集结点,那么吃住玩游,还有周边零散的景点以及周边的城市就能紧密连成网络。
行与不行,俺老人家试试
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新浪微博达人勋

发表于 2015-12-24 16:37 | 显示全部楼层
写的不错点个赞
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新浪微博达人勋

发表于 2015-12-24 20:37 来自手机 | 显示全部楼层
好多字 顶下
来自: 微社区
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2015-12-25 08:20 | 显示全部楼层
大家多出主意。各乡镇我会去联络
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新浪微博达人勋

发表于 2015-12-25 08:40 | 显示全部楼层
大堰,先把那条路先修一修再扩大一些,要不城市的人去过一趟谁愿意再去第二次?朋友间一问:大堰怎么样?风景是不错可惜路太难开,试问你是不是打退堂鼓了呢?
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